Si estas buscando adquirir una residencia y has hecho tu investigación, seguramente el término “gastos de cierre” debe haber salido a relucir en algún momento.  Sin embargo, a pesar de su importancia, lo cierto es que para muchos los gastos de cierre es un número que representa una gran interrogante y puede ser objeto de confusión durante el proceso de obtener tu préstamo hipotecario.  Lo primero que debes conocer al respecto es que los gastos de cierre son todos los costos que como cliente tendrás que incurrir desde el trámite inicial de tu solicitud hasta completar el cierre de tu préstamo hipotecario.  Lo otro que es importante tener presente es que los gastos son estimados al comenzar el proceso por lo que estos pueden variar algo al momento de efectuar la transacción final, por diversas razones.

La ley RESPA (o “Real Estate Settlement Procedure Act”, por sus siglas en inglés), que regula estos procedimientos requiere un desglose preciso cuando se realiza la solicitud inicial de financiamiento y limita cambios en los gastos desde que la institución hipotecaria emite el estimado inicial al cliente hasta el momento del cierre.  En términos generales, algunos gastos pueden aumentar hasta un 10% mientras que otros gastos que están restringidos sólo pueden variar bajo condiciones especiales (las cuales típicamente no están bajo el control de la institución hipotecaria).  Los gastos que RESPA permite un aumento de hasta 10% incluyen: los servicios de estudio de título y póliza de título tanto del acreedor como del dueño, los gastos cuando la institución hipotecaria identifica la compañía que ofrecerá el servicio, así como los cargos gubernamentales por registro.  Por su parte los gastos que pudieran cambiar al momento del cierre son aquellos servicios requeridos que selecciona el comprador/deudor mismo, al igual que los seguros sobre la propiedad.  De esto suceder, RESPA requiere que el cliente sea informado.  Por otro lado los gastos que nunca pueden cambiar una vez se fijan con el cliente son  la tasa de interés, los cargos por Originación, Descuento y Transfer Taxes a menos que surja algún cambio de circunstancia valido.

Más específicamente sobre los gastos de cierre es importante mencionar que estos incluyen: costo  de originación del préstamo, descuento hipotecario, costo de tasación, informe de crédito, comisión por debido procesamiento (o DU “Processing Fee”), plano de mensura, cargo por certificado de deudas municipales, entre otros.

Los gastos de originación del préstamo representan el pago que cubre los gastos administrativos de la institución hipotecaria por la gestión de financiamiento.  El descuento hipotecario se refiere al cargo que establece las intitución hipotecária para ajustar su rendimiento en el financiamiento.  La tasación permite establecer si la propiedad que se otorgará en garantía reúne los requisitos para ser considerada como colateral del préstamo.  La misma es realizada por un tasador independiente y licenciado en el cual se establece si la condición y el valor de la propiedad son suficientes para el tipo y la cantidad del préstamo solicitado.  Con el informe de crédito, se investiga el historial crediticio del cliente, sus deudas vigentes y saldas, y su historial de pagos en cuentas activas y pasadas.  El DU “Processing Fee” cubre la aprobación automatizada del préstamo que determina la solvencia y capacidad crediticia del cliente a través de un programa computadorizado para ayudar en la decisión de crédito.  El plano de mensura se usa para verificar las colindancias en donde ubica la propiedad objeta del financiamiento y es preparado por un Ingeniero Agrimensor.  La Certificación del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) establece si hay deudas municipales vigentes y determina el estatus contributivo de la propiedad.

Entre los gastos de cierre, algunos deben pagarse por adelantado, tales como: los intereses diarios (que se calculan desde el momento del cierre hasta el último día del mes  inmediatamente antes del primer pago mensual), el pago de contribuciones, la prima de seguro contra daños y las primas del seguro hipotecario (de no contar con el 20% usualmente requerido de pronto).  Esta última incluye fondos privados o gubernamentales, como lo son el Federal Housing Administration Insurance (“FHA”), Veteran Administration (VA endorsement) o el USDA Rural Housing Services (RHS) guarantee.  La prima de seguro de daños (que cubre la propiedad contra fuego, huracán y terremoto) se paga el primer año completo por adelantado.  Cuando la propiedad está localizada en zona inundable, la ley federal exige se imponga un seguro adicional de inundación, el cual también debe pagarse por adelantado.  También estará pre pagando los gastos correspondientes a la renovación de las pólizas y pagos de contribuciones a su vencimiento.

Otros gastos de cierre que no hemos mencionado en detalle son: el estudio de título y seguro de título, además de los costos notariales.  El estudio de título corresponde al informe que describe los titulares que ha tenido la propiedad, así como gravámenes o cualquier acción que afecta la propiedad.  Por su parte los cargos del seguro de título permiten la emisión de una póliza de seguro que protege a la institución hipotecaria contra posibles reclamaciones futuras.  También estará saldando los gastos por honorarios notariales para otorgar las escrituras de hipoteca, compraventa y cancelación.  Toda esta documentación es sumamente importante para salvaguardar su inversión.

También estará costeando costos relacionados a la registración de la transacción, lo cual  incluye los sellos y comprobantes para la inscripción de las escrituras en el registro de la propiedad.  Dentro de estos gastos, hay gastos para el comprador y para el vendedor.  Los mismos también se refieren a los cargos de transferencias y registros gubernamentales.

Como parte de las amplias ofertas hipotecarias disponibles hoy en día, encontrará que muchos desarrolladores de vivienda han decidido asumir parte de los gastos de cierre de manera promocional por tiempo limitado.  Una razón más para comunicarte hoy con un experto en hipotecas de Popular Mortgage y hacer realidad el sueño de adquirir un hogar.

Que al final del día quedes con más dinero en el bolsillo, es nuestro trabajo: ¡para eso somos expertos en hipotecas!  Recibe la mejor orientación, y selecciona la opción de financiamiento que mejor se ajuste a tus necesidades.  Visite alguno de nuestros Centros Hipotecarios a través de toda la Isla o comuníquese con un experto de Popular Mortgage llamando al (787) 707-7070 o accediendo a la página de Popular www.popular/micasa.com.

Cuando salimos en búsqueda de nuestro nuevo hogar, además de saber la localización que nos conviene y la cantidad de habitaciones y baños que necesitamos, es importante estar al tanto de las alternativas de financiamiento disponibles. Además de las múltiples ofertas y los bajos intereses hipotecarios, seleccionar la alternativa de financiamiento que nos aplique y mejor satisfaga sus necesidades, es parte de un proceso de orientación que debes considerar a la hora de cerrar tu préstamo.

Por ejemplo, en el caso de los préstamos FHA, puede encontrarse con ventajas tan atractivas como un seguro hipotecario más económico, que podrás financiar. En el caso que la compra sea de una residencia principal, podrás combinar el financiamiento con incentivos o subsidios. No se requieren reservas y los activos no son limitados. Para cualificar, se analiza el ingreso, sin tener un máximo preestablecido. Se utiliza como guía las planillas de los últimos dos años para documentar que sea el adecuado y que sea uno seguro. Por otro lado, en el caso de que para la compra se use un codeudor, este no tiene que residir la propiedad.

Entre los requisitos de un préstamos FHA, el cliente prospecto debe evidenciar sus activos, como lo son sus cuentas de cheques y ahorros, bonos, acciones, fondos mutuos, regalías, entre otros. No hay límites a la hora de presentar los ingresos, siempre que estos estén sustentados. Así se garantiza una mejor evaluación. También se puede tomar una o más unidades como colateral para propiedades existentes o de nueva construcción, condominios, “walk up” o dúplex. No dude que un experto de Popular Mortgage podrá orientarle en detalle y analizar su caso para una recomendación personalizada.

Si usted es veterano de las fuerzas armadas, hay una alternativa de financiamiento diseñada específicamente para usted. Con este financiamiento, se puede financiar hasta un 100% sin seguro hipotecario. Para cualificar, se verifican los ingresos. En comparación con otros tipos de préstamos en el mercado, el préstamo de veterano es más fácil de obtener porque los estándares de crédito son más flexibles. El pago en este tipo de producto es, generalmente, más bajo porque no lleva seguro hipotecario. El seguro hipotecario de este producto se le conoce como el “funding fee” y el mismo se puede incluir dentro del mismo préstamo de manera que se le otorgue un financiamiento de más de un 100%. Hay casos, y dependerá de la elegibilidad del veterano, que este seguro hipotecario no sea necesario porque el veterano recibe una compensación. Otra ventaja de este producto es que los gastos de cierre son más bajos en comparación con otros productos.

Que al final del día quedes con más en el bolsillo, es nuestro trabajo: ¡para eso somos expertos en hipotecas! Recibe la mejor orientación, y selecciona la opción de financiamiento que mejor se ajuste a tus necesidades. Visite alguno de los Centros Hipotecarios a través de toda la Isla o comuníquese con un experto de Popular Mortgage en el (787) 707-7070 o accediendo a la página de Popular http://www.popular.com/micasa